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第六章 方案星期三项目情况报告书(第2页)

④公共配套实施,面积2万平方米,不可售

⑤教育设施用地5万平方米,不可售

⑥绿地公园建设,8万平方米,不可售

综上,预计可售面积共计31.5万(住宅14万+商业7.5万+办公产业用地10万)

经初步测算,项目总投资约(单位:万元),其中:

(1)拆除前期服务费(含测绘、拆除等一切签约前期可能产生费用):4000

(2)拆迁过渡款及补偿费:20000

(3)建筑工程费用:60000

(4)建设期利息:15000

(5)其他支出:1000

综上:合计100000万元(即10亿元)

(具体方案由融资部门细化)

总体来看,拆迁项目的融资渠道主要分为三类,一是银行贷款、二是非标融资、三是引入合作方。

(1)银行贷款门槛最高

①拆迁贷一般要求《搬迁补偿协议》签约率达到一定比例,或已经确认实施主体才可申请;

②并购贷主要针对股权收购发放,但一般底层资产需满足土地开发投资额达到25%以上,在项目前期操作空间较小;

③物业自持运营阶段可申请经营性物业贷。

(2)非标融资包括信托计划、资管计划、拆迁基金等,在项目“前融”阶段(开发贷以前)使用较多。实施主体确认前可通过代建+信托计划、拆迁基金、国企金控平台、担保公司等进行融资。

(3)拆迁项目也可通过引入合作方缓解资金压力,如本土中小开发商与资金实力强的大型开发商合作,由大开发商解决前期资金投入的问题;又如引入战略投资者等。

该项目位于区域规划主干道,是未来面向城市的门户,规划于核心位置设置绿化是开放式商业街区建筑作为城市新亮点,作为便捷联系周边公园区域和居民区域的“中转站”,形成功能分区明确,自然与生活居住完美同和的综合体。是一个以居住、商业和公共绿地为主导功能的综合片区,构建“大公园”城市连廊,形成一体化的公共开发空间体系。

目前,常见商业运营模式类型:

(1)运营品牌输出模式:售卖乃至分拆“运营能力”,成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。这一模式可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局;快速新增可协同园区,实现外溢资源的变现;为重资产项目进入新的城市探路;培育新的营收增长点,分拆为有故事性的独立业务业界已拥有非常成熟的运营经验。

(2)资产证券化模式:将项目形成资产包,当项目达到良性状态,快速变现,是外资工业地产的成熟做法,可以有效支撑轻资产模式

(3)搭建产业服务平台模式:从产业的角度出发,以产业为核心聚焦产业黏性的价值,为产业提供相应的配套和服务,增加服务端的比重,以增值服务为核心盈利点;但是“卖服务”的基础依仗前期的夯实招商。只有足够的入驻率,才得以形成“卖服务”的用户基础。

(4)投资孵化模式:“房东变股东”,将园区和园区企业进行利益捆绑,与园区企业共同成长,通过股权分红等获得收益;但是产业投资与孵化投资回报周期长,对产业园区企业的专业性、对ZF资源金融资源的整合能力要求非常高。

(5)在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下,合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择,如产业地产商+住宅开发区商;产业地产商+产业地产商;产业地产商+实业企业等。

鉴于项目周边商业情况,可考虑下列商业管理模式:

(1)城市商业战略定位:大打造地区综合商场

新经济圈诞生新的商业中心,按照新的城市的商业的发展规律,当城市发展到一定程度,受商圈辐射能力影响,在大城市周边的卫星城(新区),将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的本商场(地区综合商场),也就是地区综合商场或区域商圈。

从区域经济发展中收益,从而促进区域商业的发展和业态升级。商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态,最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态,城市商业发展的脉络清晰可见。六大主力业态,集聚区域主要商业形态,全面满足区域居民综合消费需求,从日用品到精品百货,从运动休闲到品牌服装,从针织用品到童装系列,从化妆系列到黄金珠宝,从家用电器到家居用品,从食品副食品到生鲜蔬菜,从特色餐饮到空中餐吧,从数码影院到商场演艺休闲吧。强调一站式购物理念。

(2)特色小镇IP运营

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