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……
接下来陈轩又与对方讨论了转让权,房租之类的问题,期间他仔细观察着对方的言行,对方在谈判的过程中,一直显得通情达理,学识较高,知法懂法,这就是比较好打交道的房东了。
切忌跟那种胡搅蛮缠,一看就是法盲,爱贪小便宜的房东签合同,即使那个地方位置很好,除非你只想赚完合同期5年之内的钱,5年之后就撤店。
因为这种房东,会看你生意好就大量涨房租,或者5年后就不续签租房合同,想收回门店自己经营。
不过一般的房东,就算想收回门店自己经营,也会给转让费,不然的话门店老板有权遣散员工并拆除所有装修和设备。
当门店恢复原样后,往往就一切归零,如果房东是外行,重新开起一个店来也要差不多的成本,而且重新开起来的餐饮店,到底能不能有原先的生意就成了一个未知数,所以一般房东都不会去冒这个险。
但就怕那种认知水平低下,就死咬着不想给转让费的房东,这种情况下就有可能会闹得两败俱伤。
不过好在这种认知水平低下的人,一般买不起商铺,所以碰到这种纠纷的概率是比较少的。
此外,如果是没做过餐饮行业的房东看你生意好,真想收回门店,自己做生意的话,你让他到餐饮行业打打工,试试看是不是愿意一辈子干这个,说不定他就后悔了。
所以一般房东都只愿意坐地收租,或者坐地涨租,比较少有收回门店自己做生意的。
因此,陈轩主要怕的是房东无故涨租,但只要对方认知水平不低,且事先在合同里面写好相关条款,一般就没这回事了。
事实上,只要房东能如约履行5年的合同,5年之后就算房东想要收回门店自己经营。
只要到时候房东正常给转让费,5年的合同一般都有得赚,餐饮行业做得好的半年就可以回本,做的一般的1年左右回本,但如果是三年回本,5年之后没法续租,那基本就没得赚了。
因为比如:除去转让费之后,如果投入是30万,三年回本的话,那么就是每年赚10万。到第3年为止,30万的投资成本全部收回。
那么剩下的两年就能赚个二十万左右。
20万÷5年=4万元,也就是说,5年才赚20万,平均一年才赚4万。
一年才赚4万的话,还不如打工呢,因为除去吃饭等各种成本开销,可能还得往里贴钱。
而且5年后,转让给别人或者转让给房东的时候,转让费如果变高了还好,要是转让费变低了,那就更加亏。
比如5年前的转让费是30万,结果5年后的转让费只有25万,那就还得再亏5万进去。
费了一番周折,谈好细节签合同,门店共计是240平,之前房租是20000一个月,转让后重新签5年合同,因为最近外卖大战,房租见涨,所以新合同房租一个月22000,一年264000元,前三年不涨房租,后两年看情况,5年后续租的话,参考周边门店或涨或不涨。
房租押一付三,一季一付。
两个老板在等待签字时,基本就是坐在旁边玩手机打酱油。
而王苏然一家则坐在旁边,颇有兴趣的看着陈轩跟房东的谈判,看到陈轩跟房东谈判,费了一番周折,又是压价,又是争取五年后自动续租,又是争取转让权等等,顿时觉得陈轩干活真卖力,如果让他们去跟房东打交道,他们还真不知道该怎么谈。
当听到房租一年20多万,五年100多万之后,王苏然整个一家人都惊了,不过这里位置很好,店铺面积也大,价格贵也正常。而坐在旁边玩手机的两个老板,也惊了,他们之前只觉得房租贵,没有细算,细算之后才发现原来这么贵。
签好合同后,送别房东和王苏然一家。
陈轩开始着手准备装修。
门店共计是240平,相比北一环老店,这个店的设计更为合理,因为只有一个楼层,实用面积更多,稍微挤一挤,就可以摆110个餐位。
不过陈轩嫌那样设计太挤了,就摆100个餐位差不多,要预留打菜的位置。
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